Ev Alırken Toplam Masraflar: Tapu Harcı ve Diğer Giderler

Bir ev için 4 milyon TL'de anlaştığınızı düşünün. Hesabınızda tam 4 milyon TL bulunması, satın alma gününü sorunsuz tamamlayabileceğiniz anlamına gelmez. Tapu harcı, döner sermaye, varsa krediye bağlı giderler, taşınma ve ilk onarım bütçesi aynı haftaya yığılabilir.

Bu nedenle teklif vermeden önce iki ayrı rakam yazmak işe yarar: satıcıya ödenecek bedel ve anahtarı aldıktan sonraki ilk ayın nakit ihtiyacı. İkincisi için pay bırakılmadığında küçük görünen kalemler pahalı bir kısa vadeli borca dönüşebilir.

Gelir İdaresi Başkanlığının güncel bilgilendirmesine göre gayrimenkul satışında tapu harcı, beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır; bu bedel emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20, yani yüzde 2 oranında harç alınır.

Örneğin 4.000.000 TL olarak beyan edilen bir satışta, mevzuattaki genel oran değişmediği varsayımıyla alıcının harcı 80.000 TL, satıcının harcı 80.000 TL olur. Tarafların kendi aralarında farklı bir ödeme düzeni konuşması, resmî yükümlülüğün kimin adına hesaplandığını değiştirmez.

Güncel tutarı kendi satış bedelinizle görmek için tapu harcı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Satın alma biçimine göre şu kalemler gündeme gelebilir:

• Tapu döner sermaye hizmet bedeli
• Konut kredisi tahsis ve ekspertiz giderleri
• İpotekle bağlantılı tapu işlemleri
• Zorunlu deprem sigortası ve bankanın talep ettiği sigortalar
• Emlak danışmanı hizmet bedeli
• Abonelik açılışları, taşınma ve ilk tadilat giderleri
• Yeni bina veya site için aidat ve depozito benzeri ödemeler

Her işlemde bütün kalemler çıkmaz. Örneğin kredi kullanılmıyorsa banka ekspertizi ve krediye bağlı maliyetler olmayabilir. Buna karşılık eski bir evde boya, tesisat veya eşya uyarlaması beklenenden daha büyük bütçe isteyebilir.

Ev alırken toplam masraf aracı bu kalemleri tek tabloda toplamanıza yardım eder.

Konut kredisi karşılaştırırken yalnızca aylık faiz oranına veya takside bakmak eksik kalır. Tahsis ücreti, ekspertiz, sigorta ve kredi boyunca ödenecek toplam tutar da karşılaştırılmalıdır. Aynı takside sahip iki teklifin toplam maliyeti farklı olabilir.

Konut kredisi toplam maliyet aracında peşinat, kredi, vade ve ek giderleri birlikte inceleyebilirsiniz. Bankadan da yıllık maliyet oranını ve ödeme planını yazılı olarak istemek karşılaştırmayı kolaylaştırır.

Teklif vermeden önce şu dört hesabı ayrı ayrı yapın:

1. Satın alma bütçesi: Peşinat ve kullanılacak kredi
2. İşlem bütçesi: Harçlar, hizmet bedelleri ve kredi masrafları
3. Yerleşme bütçesi: Taşınma, tadilat ve zorunlu eşya
4. Nakit tamponu: Satış sonrasında elde kalacak acil durum parası

Masraf tahminlerine küçük bir pay eklemek de yararlıdır. Çünkü ekspertiz sonucu beklenen kredi tutarının altında kalabilir veya taşınmadan sonra görünmeyen bir onarım çıkabilir.

Tapuda gerçek satış bedelinden düşük beyanda bulunmak, eksik harç ve buna bağlı ceza/faiz riski doğurabilir. Hesabı ilan fiyatına göre değil, mevzuata uygun gerçek devir bedeli üzerinden yapmak gerekir. Oranlar ve hizmet bedelleri zaman içinde değişebileceği için ödeme öncesinde Tapu ve Kadastro ile Gelir İdaresi kanallarından güncel tutarı kontrol edin.

Ev alımında iyi bütçe, yalnızca kredi taksidinin ödenebilir olması değildir. Tapu günü gereken nakdi ve taşındıktan sonraki ilk ayların giderini de karşılayabilmektir.

Resmî kaynak: Gelir İdaresi Başkanlığı tapu harcı bilgilendirmesi

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; işlem öncesinde güncel mevzuat ve resmî tahakkuk tutarını kontrol edin.