Değişken Faizli Konut Kredisi Nedir?

Sabit faizli konut kredisinde sözleşmedeki faiz oranı vade boyunca değişmez. Değişken faizli modelde ise oran, sözleşmede belirlenen dönemlerde referans alınan endekse göre yeniden ayarlanabilir. Bu değişim taksidi, toplam geri ödemeyi veya ödeme planının yapısını etkileyebilir.

İlk taksitin düşük görünmesi, kredinin bütün vade boyunca ucuz kalacağını kanıtlamaz. Karar verirken yalnızca bugünkü oran değil, oran yükseldiğinde bütçenin ne olacağı da hesaplanmalıdır.

TCMB'nin değişken faizli konut finansmanı sayfasına göre sözleşme düzenlenirken en güncel yıllık TÜFE değişimi, faiz ayarlamasında ise içinde bulunulan aydan önce açıklanan yıllık TÜFE değişimi esas alınır.

Sayfada geçerlilik dönemleriyle birlikte oran tablosu yayımlanır. Örneğin 1 Ağustos ile 31 Ağustos 2026 arasındaki ayarlamalar için gösterilen yıllık TÜFE değişimi yüzde 32,11'dir. Bu oran krediye doğrudan "aylık yüzde 32,11 faiz" uygulanacağı anlamına gelmez. Sözleşmedeki formül, marj, ayarlama sıklığı ve sınırlar ayrıca okunmalıdır.

Ödeme planı bugünkü varsayımla hazırlanabilir. Sözleşmede ise faizin hangi tarihte, hangi endekse ve hangi formülle değişeceği yazar. Şu maddeleri açık biçimde görmeden imza atma:

• Ayarlama dönemi kaç ayda bir?
• Hangi resmî endeks kullanılacak?
• Bankanın eklediği sabit marj var mı?
• Artış ve azalış için alt veya üst sınır bulunuyor mu?
• Taksit mi, vade mi değişecek?
• Erken ödeme ve yeniden yapılandırma koşulları neler?

Sözlü "faiz düşerse taksit de düşer" ifadesi sözleşmedeki mekanizmanın yerini tutmaz.

Aylık 35.000 TL taksidi karşılayabildiğini düşün. Değişken oran nedeniyle taksit yüzde 15 artsa 40.250 TL'ye çıkar. Yüzde 30 artışta 45.500 TL olur. Bu rakamlar bankanın gerçek hesaplaması değil, bütçe dayanıklılığını ölçen senaryolardır.

Konut kredisi toplam maliyet aracında farklı faiz varsayımlarını ayrı ayrı çalıştır. Ardından maaştan ne kadar kalır hesabında yüksek taksit senaryosundan sonra zorunlu giderlere yetecek pay kalıp kalmadığına bak.

Sabit oran, gelecekte piyasa faizi düşerse otomatik avantaj sağlamaz; fakat taksit planını öngörülebilir kılar. Değişken oran ise faiz düşüşünden yararlanma ihtimali sunarken yükseliş riskini borçluya taşır.

Hangi modelin uygun olduğu gelirinin istikrarına, acil durum fonuna, vadenin uzunluğuna ve risk toleransına bağlıdır. Geliri düzensiz biri için değişken taksit, sadece faiz riskini değil nakit akışı riskini de büyütebilir.

Faiz dışında tahsis ücreti, ekspertiz, ipotek, sigorta, tapu harcı ve ilk taşınma giderleri vardır. Ev alırken toplam masraf aracı bu başlangıç kalemlerini ayrı gösterir. Kredi teklifi karşılaştırırken yıllık maliyet oranı ve toplam geri ödeme birlikte okunmalıdır.

Değişken faizli kredi kötü veya iyi diye tek cümleyle sınıflandırılamaz. Borçlu, belirsizliği üstlenir. Sözleşmedeki endeks ve ayarlama formülünü kendi kelimelerinle açıklayamıyorsan henüz karar vermeye hazır değilsin. Bankadan örnek yüksek oran senaryosu iste, belgeleri sakla ve uzun vadeli borcu en iyimser gelir tahminine göre kurma.