Kira Çarpanı: Ev Yatırımını 3 Rakamla Değerlendirmek

"Bu ev iyi yatırım mı?"

Emlakçı "kesinlikle, buranın değeri artar" der. Komşu "kira güzel geliyor" der. Ama sen nasıl anlarsın?

Tek bir rakamla başlayabilirsin: kira çarpanı. Bir evi yatırım gözüyle değerlendirmenin en hızlı yolu.

Kira çarpanı, evin satış fiyatının yıllık kira gelirine oranıdır. Yani "bu evi almak için ödediğim para, kaç yıllık kiraya denk geliyor?" sorusunun cevabı.

Kira çarpanı = Ev fiyatı / Yıllık kira

Örnek: 5.000.000 TL’lik ev, aylık 15.000 TL kira. Yıllık kira 180.000 TL. Kira çarpanı = 5.000.000 / 180.000 = yaklaşık 28.

Yani bu evi almak için ödediğin para, 28 yıllık kiraya eşit. Kira geliriyle evin parasını çıkarman (kabaca, başka hiçbir maliyet olmasa) 28 yıl sürer.

Genel mantık: çarpan ne kadar düşükse, ev kiraya göre o kadar ucuz (yatırım açısından cazip). Yüksekse, ev kiraya göre pahalı.

• Düşük çarpan (örneğin 15-20): kira, ev fiyatına göre yüksek. Getiri iyi.
• Yüksek çarpan (örneğin 30+): ev fiyatı kiraya göre şişmiş. Kira getirisi düşük.

Çarpanın tersini alırsan brüt kira getirisini bulursun: 1 / 28 = yaklaşık yüzde 3,6 yıllık. Kendi mülkün için kira getirisi aracıyla bu hesabı yapabilirsin.

Son yıllarda konut fiyatları kiralardan çok daha hızlı arttı. Bu da kira çarpanlarını yukarı çekti; birçok yerde çarpan 25-35 bandına, hatta üstüne çıktı.

Bu ne demek? Ev alıp kiraya vermenin kira getirisi düştü. İstanbul’un birçok semtinde brüt kira getirisi yüzde 2-4 arasında; bu, çoğu zaman mevduat ya da altın getirisinin altında. Yani "ev al, kiraya ver, geçin" formülü eskisi kadar rahat işlemiyor.

Dürüst olalım: kira çarpanı hızlı ama kaba bir ölçü. Üç şeyi atlıyor.

Değer artışı. Ev sadece kira getirmez, değeri de artabilir. Düşük kira getirisi, yüksek değer artışıyla telafi edilebilir. Ama bu artış garanti değil.

Giderler. Aidat, emlak vergisi, bakım, boş kalan aylar. Bunlar düşülünce net kira getirisi brütün yüzde 70-80’ine iner.

Lokasyon ve likidite. Aynı çarpan, iyi ve kötü semtte aynı anlamı taşımaz. Ayrıca evi istediğin an nakde çeviremezsin.

Yatırım yapacağın bölgenin metrekare fiyatını metrekare fiyat hesaplama ile karşılaştırmak, çarpanın yanına ikinci bir gösterge koyar.

Kira çarpanını bir eleme aracı gibi düşün. Önce çarpanı hesapla; çok yüksekse (kira getirisi çok düşükse), o evi yatırım olarak sorgula. Sonra alternatiflere bak: aynı parayı başka bir yere koysan ne olurdu?

Paramı Neye Yatırsaydım? aracıyla gayrimenkulü altın, döviz ve mevduatla karşılaştırabilirsin. Çünkü bir yatırım "iyi" değil, "alternatiflerine göre iyi" olmalı.

Ev almak duygusal bir karar; ama yatırım kararı rakamla verilir. Kira çarpanı, o rakamların en hızlısı. Emlakçının değil, çarpanın söylediğini dinle.