İpotekli Konut Satışı Artınca Kredi Ucuzlamış mı Olur?

“İpotekli konut satışları yüzde 49 arttı.”

Bu cümleyi gören bir kişi, konut kredisinin ucuzladığını veya herkesin yeniden krediyle ev almaya başladığını düşünebilir. Rakam yanlış değildir; eksik okunduğunda verdiği izlenim yanlıştır.

2025 verisi güzel bir örnek sunuyor. Hem ipotekli satışlar güçlü biçimde arttı hem de toplam satış içindeki payları yüzde 14’te kaldı. İki bilgi aynı anda doğru.

TÜİK Konut Satış İstatistikleri 2025 yılında toplam 1 milyon 688 bin 910 konut satıldığını gösteriyor. Bunların 236 bin 668’i ipotekli, 1 milyon 452 bin 242’si diğer satış olarak kaydedildi.

İpotekli satışlar bir önceki yıla göre yüzde 49,3 arttı. Fakat toplam satışların yalnızca yüzde 14’ünü oluşturdu. Başka bir ifadeyle yaklaşık her yedi satıştan biri ipotekliydi; altısı değildi.

Yüzde 49,3 büyüme bir değişim oranıdır. Yüzde 14 ise toplam içindeki paydır. Biri hareketin hızını, diğeri ağırlığını anlatır. Finans haberlerinde bu iki oran yan yana verilmediğinde manşet gerçekte olduğundan daha büyük bir dönüşüm hissi yaratabilir.

2024 yılında ipotekli konut satışları 158 bin 486 adette kalmıştı. Toplam 1 milyon 478 bin 25 satış içindeki payı yaklaşık yüzde 10,7’ydi. 2025 artışı bu düşük seviyenin üzerinden hesaplandı.

Basit bir örnek düşünün: Bir dükkân geçen ay iki ürün, bu ay üç ürün sattıysa satış yüzde 50 artmıştır. Ama üç ürün hâlâ küçük bir adettir. “Yüzde 50 arttı” cümlesi doğru olsa da başlangıç sayısı bilinmeden ölçeği anlatmaz.

İpotekli satış payı 2025’te yaklaşık 3,3 yüzde puan yükseldi. Bu, kredi bağlantılı satışların toparlandığını gösterir. Yine de piyasanın çoğunluğu ipotekli satışa dönmüş değildir.

TÜİK’in tanımında ipotekli satış, borçlanarak satın alınan konutun kredi teminatı olarak yine aynı konut üzerinde ipotek kurulmasıdır. Bu sınıf çoğunlukla konut kredisiyle bağlantılıdır.

“Diğer satış” ise “alıcı bütün parayı nakit ödedi” demek değildir. Tapuda konut üzerine ipotek kurulmadan kullanılan farklı bir kredi, şirket içi ödeme planı, aile borcu veya başka finansman biçimleri bu grupta bulunabilir. Veri tapu işleminin türünü sınıflandırır; alıcının bütün para kaynağını takip etmez.

Bu ayrım önemli. İpotekli payın yüzde 14 olması, kalan yüzde 86’nın birikimiyle ve borçsuz ev aldığı sonucunu vermez.

Bunu anlamak için satış adedi yetmez. Aynı dönemde şu soruların da yanıtı gerekir:

• Bankaların aylık maliyet oranları ne yönde değişti?
• Ortalama vade ve kredi tutarı ne oldu?
• Konut fiyatı ve gerekli peşinat nasıl değişti?
• Kampanya veya ertelenmiş talep satış kararını etkiledi mi?
• Hane geliri taksit karşısında nasıl hareket etti?

Kredi oranı düşse bile konut fiyatı daha hızlı yükselmişse erişim kolaylaşmayabilir. Aylık taksit düşerken gerekli peşinat artabilir. Tersine faiz yüksek görünse de gelir veya peşinatı güçlü bir alıcı için işlem mümkün olabilir.

Kendi senaryonuzda faiz manşetine değil, konut kredisi toplam maliyeti sonucuna bakın. Aynı kredi için farklı vade seçenekleri aylık taksidi düşürürken toplam geri ödemeyi büyütebilir.

Banka kredi değerlendirmesinde gelir, mevcut borçlar, teminat ve kendi risk ölçütlerini kullanır. Onaylanan en yüksek tutar, rahatça ödeyebileceğiniz tutarla aynı olmak zorunda değildir.

Örneğin taksit bugün gelirin yüzde 40’ına denk geliyor olabilir. Aidat, bakım, sigorta, vergi ve taşınma gideri eklendiğinde konutun gerçek aylık yükü daha yüksek çıkar. Gelir geçici olarak azaldığında veya zorunlu başka bir gider çıktığında pay daha da büyür.

Ne kadar kredi çekebilirim? aracı başlangıç sınırını görmek için kullanılabilir. Son kararda ise ödeme sonrası elde kalan para, acil durum fonu ve önünüzdeki birkaç yılın nakit akışı birlikte değerlendirilmelidir.

Bir konut kararı verirken üç sayıyı aynı kâğıda yazın:

1. Başlangıç nakdi: Peşinat ile ev alırken toplam masraflar sonrasında elde kalacak tutar.
2. Aylık gerçek yük: Taksit, aidat, sigorta, vergi ve bakım karşılığının toplamı.
3. Toplam finansman maliyeti: Vade boyunca bankaya ödenecek toplam ve anapara arasındaki fark.

Sonra en az bir zorlayıcı senaryo kurun. Gelir üç ay kesilirse, faiz dışındaki ev giderleri yüzde 20 artarsa veya taşınmanız gerekirse plan çalışıyor mu? Bu sorular kötümserlik değil, uzun vadeli borcun gerektirdiği dayanıklılık testidir.

2025 verisini en doğru biçimde şöyle özetleyebiliriz: İpotekli satışlar düşük bir önceki yıl seviyesinden güçlü arttı, toplam satış içindeki payı da yükseldi; buna rağmen konut satışlarının büyük çoğunluğu ipotekli sınıfta değildi.

Bu cümle daha uzundur, ama karar verirken gereken bağlamı korur. Piyasa hareketini anlamak için ipotekli satış payını izleyin. Kendi evinizi alıp alamayacağınızı anlamak için ise toplam maliyetinizi hesaplayın. İkisi aynı soru değildir.