Haftalık Eşittir Bülteni
Her hafta tek e-posta: altın, dolar ve euro piyasa özeti ile yeni araçlar. Spam yok, tek tıkla çıkarsın.
Kira yükü, konut kredisi, tapu gideri ve eve giriş maliyetini aynı bütçe çerçevesinde inceleyen kaynaklı çalışmalar.
Konut kararında ilan fiyatı veya aylık taksit tek başına yeterli değildir. Peşinat, işlem giderleri, kira yükü ve vade maliyeti birlikte değerlendirilmelidir.
Öne çıkan dosyalar
Ayrı veri seti, yöntem veya etkileşimli görselle yayımlanan geniş çalışmalar kendi kalıcı sayfasında yer alır.
TCMB Konut Fiyat Endeksi'ni enflasyon ve net asgari ücretle karşılaştırarak konutun reel ve maaşa göre değerini izleyen açık veri araştırması.
Konut fiyatları 2013-2025 arasında nominal olarak yaklaşık 31 katına çıktı; enflasyondan arındırıldığında reel artış yaklaşık %100 iken net asgari ücrete göre yalnızca %12 oldu. Reel fiyat 2023 zirvesinden bir miktar geriledi.
Kapsamlı çalışmayı açTCMB’nin Türkiye geneli 100 m² yeni kiracı ortanca kira göstergesi ile 2026 net asgari ücretin karşılaştırması.
22.000 TL ortanca kira, 2026 net asgari ücretin yaklaşık %78,4’üne karşılık geliyor.
TCMB’nin 2025 son çeyrek için açıkladığı Türkiye geneli 100 m² konut ortanca kira değeri, 2026 net asgari ücrete bölünür.
Bu karşılaştırma yeni kiracı değerlemesi ve tek ücret düzeyi kullanır. Şehir, semt, ev büyüklüğü ve hane geliri sonucu önemli ölçüde değiştirir.
Üç farklı mevcut kira seviyesinde on iki aylık TÜFE ortalamasının yeni kira ve yıllık ek ödeme üzerindeki etkisi.
%31,9 artış, 30.000 TL kirada aylık yaklaşık 9.570 TL ek yük oluşturur.
Aylık artış 6.380 TL
Aylık artış 9.570 TL
Aylık artış 12.760 TL
Mevcut kira, yürürlükteki on iki aylık TÜFE ortalamasıyla artırılır; aylık fark ayrıca 12 ile çarpılarak yıllık bütçe etkisi bulunur.
Genel hesap konut sözleşmesinin yenileme dönemine yöneliktir. Sözleşme tarihi, uyuşmazlık ve özel hukuki koşullar sonucu değiştirebilir.
3 milyon TL örnek konutta tapu, emlakçı, ekspertiz, taşınma ve ilk tadilat kalemlerinin başlangıç bütçesine etkisi.
Örnek varsayımlarda ilan fiyatı dışındaki başlangıç giderleri 227.000 TL’ye, ev bedelinin yaklaşık %7,6’sına ulaşıyor.
3 milyon TL × %2
KDV dahil örnek tutar
Alıcı tapu harcına varsayımsal emlakçı, ekspertiz, taşınma ve ilk tadilat giderleri eklenir; her kalem ayrı gösterilir.
Emlakçı, tadilat, kredi ve hizmet bedelleri örnektir. Taşınmaz, şehir, sözleşme ve finansman biçimine göre değişir.
2, 3 ve 5 milyon TL beyan değerlerinde alıcı ve satıcının yasal tapu harcı paylarını karşılaştırır.
3 milyon TL beyan değerinde alıcı payı 60.000 TL, iki tarafın toplam harcı 120.000 TL olur.
Alıcı 40.000 TL + satıcı 40.000 TL
Alıcı 60.000 TL + satıcı 60.000 TL
Alıcı 100.000 TL + satıcı 100.000 TL
Beyan değeri alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2 oranla çarpılır; toplam işlem harcı iki payın toplamıdır.
Döner sermaye, hizmet, vekâlet ve diğer işlem giderleri dahil değildir. Beyan değeri yasal alt sınırların altında olamaz.
Bir, iki ve yasal üst sınır olan üç aylık güvence seçeneklerinde depozito ile ilk ay kirasının toplam başlangıç bütçesine etkisini gösterir.
30.000 TL aylık kirada üç aylık güvence 90.000 TL’ye, ilk ay kirasıyla birlikte başlangıçta hazırlanması gereken tutar 120.000 TL’ye ulaşır.
30.000 TL depozito + ilk ay kirası
60.000 TL depozito + ilk ay kirası
90.000 TL depozito + ilk ay kirası
Örnek aylık kira bir, iki ve üç ayla çarpılarak güvence tutarı bulunur; her senaryoya ayrıca ilk ay kirası eklenir.
Emlakçı hizmet bedeli, taşınma, abonelik, aidat ve peşin kira bu özete dahil değildir. Güvencenin saklanma ve iade koşulları sözleşme ile kanuna uygun düzenlenmelidir.
BDDK’nın 29 Ocak 2026 tarihli kredi-değer sınırlarını kullanarak aynı konut için enerji sınıfına göre gereken asgari özkaynak tutarını karşılaştırır.
5 milyon TL değerindeki bir konutta düzenleyici üst sınıra göre gerekli asgari özkaynak A-B enerji sınıfında 500 bin TL, diğer enerji sınıflarında 1,5 milyon TL’ye çıkıyor.
Azami kredi oranı %90
Azami kredi oranı %80
Azami kredi oranı %70
Azami kredi oranı %70
Azami kredi oranı %60
Azami kredi oranı %50
5 milyon TL örneğinde A-B sınıfı ile diğer enerji sınıfları arasındaki asgari özkaynak farkı 1 milyon TL’ye ulaşıyor.
Konut değeri yükseldikçe yalnızca peşinatın TL karşılığı değil, uygulanabilecek azami kredi oranı da belirli eşiklerde düşüyor.
Kredi-değer hesabında bankanın kabul ettiği değer belirleyicidir. Satış fiyatı ile ekspertiz değeri aynı olmayabilir.
BDDK kararındaki konut değeri bantları ve enerji sınıfına göre azami kredi oranları seçili 5 milyon ve 10 milyon TL örneklere uygulandı. Asgari özkaynak, konut değeri eksi azami kredi tutarı olarak hesaplandı.
Bu çalışma bankanın vereceği kredi için garanti değildir. Ekspertiz değeri, gelir, mevcut konut sahipliği, kredi notu, banka politikası ve mevzuattaki diğer sınırlamalar sonucu değiştirebilir.
