Araştırmanın öne çıkan sonuçları
Türkiye brüt geri dönüşü
16,72 yıl
5.188.590 TL satış ve 25.863 TL aylık kira karşılığı
En kısa süre
Batman · 14,42 yıl
%6,94 yıllık brüt kira getirisi
En uzun süre
Isparta · 20,04 yıl
%4,99 yıllık brüt kira getirisi
İller arasındaki açıklık
5,62 yıl
En kısa ve en uzun il ortancası arasındaki fark
Ana bulgu
Konutun brüt kira karşılığı 14,42 ile 20,04 yıl arasında değişiyor
TCMB ortanca metrekare verilerinden hesaplanan brüt geri dönüş süresi Türkiye genelinde 16,72 yıl oldu. Ortak verisi bulunan 74 il içinde en kısa süre 14,42 yıl ile Batman’da, en uzun süre 20,04 yıl ile Isparta’da hesaplandı. Bu sonuç bir yatırım sıralaması değildir. İl düzeyindeki ortanca verileri ve yalnızca brüt kira ilişkisini gösterir.
İl karşılaştırması
İki ili yan yana koyun
İstanbul
Brüt süre
16,41 yıl
Brüt getiri
%6,09
100 m² satış karşılığı
8.730.100 TL
100 m² aylık kira
44.332 TL
Batman
Brüt süre
14,42 yıl
Brüt getiri
%6,94
100 m² satış karşılığı
2.733.200 TL
100 m² aylık kira
15.800 TL
İki ilin süre farkı 1,99 yıl. Metrekare düzeyi kullanıldığı için farklı konut büyüklükleri oranı değiştirmez.
Brüt süresi en kısa 10 il
Brüt süresi en uzun 10 il
Doğrulanabilir veri tablosu
74 ilin tamamı
Satış ve kira aynı dönemin TCMB ortanca metrekare değeridir.
| İl | Satış TL/m² | Kira TL/m² | Brüt süre | Brüt getiri | 100 m² kira |
|---|---|---|---|---|---|
| Batman | 27.332 TL | 158 TL | 14,42 yıl | %6,94 | 15.800 TL |
| Şanlıurfa | 25.070 TL | 141 TL | 14,80 yıl | %6,75 | 14.112 TL |
| Kilis | 24.175 TL | 133 TL | 15,11 yıl | %6,62 | 13.333 TL |
| Karabük | 35.335 TL | 189 TL | 15,57 yıl | %6,42 | 18.909 TL |
| Tekirdağ | 42.041 TL | 224 TL | 15,65 yıl | %6,39 | 22.387 TL |
| Düzce | 32.194 TL | 171 TL | 15,69 yıl | %6,37 | 17.100 TL |
| Artvin | 31.724 TL | 168 TL | 15,76 yıl | %6,35 | 16.779 TL |
| Bilecik | 34.538 TL | 183 TL | 15,76 yıl | %6,35 | 18.265 TL |
| Kocaeli | 44.106 TL | 233 TL | 15,76 yıl | %6,35 | 23.329 TL |
| Malatya | 24.667 TL | 130 TL | 15,76 yıl | %6,35 | 13.043 TL |
| Erzurum | 27.483 TL | 145 TL | 15,85 yıl | %6,31 | 14.451 TL |
| Kırklareli | 42.011 TL | 219 TL | 15,98 yıl | %6,26 | 21.904 TL |
| Eskişehir | 39.496 TL | 204 TL | 16,12 yıl | %6,20 | 20.417 TL |
| Kars | 25.963 TL | 134 TL | 16,15 yıl | %6,19 | 13.400 TL |
| Yalova | 41.176 TL | 212 TL | 16,20 yıl | %6,17 | 21.186 TL |
| Kırıkkale | 28.571 TL | 146 TL | 16,31 yıl | %6,13 | 14.598 TL |
| Çorum | 31.341 TL | 160 TL | 16,32 yıl | %6,13 | 16.000 TL |
| Amasya | 36.245 TL | 185 TL | 16,33 yıl | %6,12 | 18.493 TL |
| Edirne | 45.338 TL | 231 TL | 16,33 yıl | %6,12 | 23.131 TL |
| Ağrı | 21.949 TL | 112 TL | 16,34 yıl | %6,12 | 11.197 TL |
| Diyarbakır | 35.135 TL | 179 TL | 16,38 yıl | %6,10 | 17.873 TL |
| Zonguldak | 41.069 TL | 209 TL | 16,38 yıl | %6,11 | 20.900 TL |
| İstanbul | 87.301 TL | 443 TL | 16,41 yıl | %6,09 | 44.332 TL |
| Siirt | 26.589 TL | 135 TL | 16,41 yıl | %6,09 | 13.500 TL |
| Adıyaman | 25.000 TL | 127 TL | 16,42 yıl | %6,09 | 12.687 TL |
| Gaziantep | 32.484 TL | 165 TL | 16,44 yıl | %6,08 | 16.464 TL |
| Ankara | 47.276 TL | 239 TL | 16,47 yıl | %6,07 | 23.921 TL |
| İzmir | 56.482 TL | 285 TL | 16,49 yıl | %6,06 | 28.540 TL |
| Osmaniye | 25.490 TL | 129 TL | 16,49 yıl | %6,06 | 12.878 TL |
| Hatay | 29.032 TL | 147 TL | 16,51 yıl | %6,06 | 14.650 TL |
| Kahramanmaraş | 28.428 TL | 143 TL | 16,54 yıl | %6,05 | 14.327 TL |
| Giresun | 31.852 TL | 160 TL | 16,59 yıl | %6,03 | 16.000 TL |
| Sakarya | 41.982 TL | 211 TL | 16,59 yıl | %6,03 | 21.083 TL |
| Samsun | 37.326 TL | 187 TL | 16,64 yıl | %6,01 | 18.691 TL |
| Erzincan | 35.294 TL | 176 TL | 16,71 yıl | %5,98 | 17.600 TL |
| Bursa | 41.264 TL | 205 TL | 16,74 yıl | %5,97 | 20.537 TL |
| Kırşehir | 25.581 TL | 127 TL | 16,76 yıl | %5,97 | 12.717 TL |
| Afyonkarahisar | 33.636 TL | 167 TL | 16,82 yıl | %5,95 | 16.667 TL |
| Çanakkale | 52.756 TL | 261 TL | 16,85 yıl | %5,93 | 26.087 TL |
| Sivas | 29.968 TL | 148 TL | 16,86 yıl | %5,93 | 14.815 TL |
| Sinop | 39.297 TL | 194 TL | 16,87 yıl | %5,93 | 19.417 TL |
| Aydın | 49.976 TL | 247 TL | 16,89 yıl | %5,92 | 24.654 TL |
| Adana | 41.051 TL | 202 TL | 16,90 yıl | %5,92 | 20.242 TL |
| Manisa | 42.064 TL | 207 TL | 16,90 yıl | %5,92 | 20.741 TL |
| Mersin | 38.742 TL | 190 TL | 16,96 yıl | %5,90 | 19.038 TL |
| Kayseri | 29.300 TL | 144 TL | 16,99 yıl | %5,89 | 14.375 TL |
| Balıkesir | 49.363 TL | 242 TL | 17,01 yıl | %5,88 | 24.182 TL |
| Bitlis | 25.873 TL | 127 TL | 17,03 yıl | %5,87 | 12.658 TL |
| Bolu | 44.355 TL | 216 TL | 17,08 yıl | %5,85 | 21.635 TL |
| Konya | 36.153 TL | 176 TL | 17,08 yıl | %5,86 | 17.643 TL |
| Denizli | 42.775 TL | 207 TL | 17,19 yıl | %5,82 | 20.737 TL |
| Mardin | 23.077 TL | 111 TL | 17,33 yıl | %5,77 | 11.100 TL |
| Uşak | 30.527 TL | 146 TL | 17,42 yıl | %5,74 | 14.600 TL |
| Bartın | 45.732 TL | 218 TL | 17,47 yıl | %5,72 | 21.815 TL |
| Tokat | 36.017 TL | 171 TL | 17,56 yıl | %5,70 | 17.097 TL |
| Elazığ | 27.500 TL | 130 TL | 17,57 yıl | %5,69 | 13.043 TL |
| Çankırı | 31.128 TL | 148 TL | 17,58 yıl | %5,69 | 14.757 TL |
| Rize | 35.484 TL | 168 TL | 17,61 yıl | %5,68 | 16.794 TL |
| Kütahya | 33.892 TL | 160 TL | 17,68 yıl | %5,66 | 15.978 TL |
| Ordu | 40.298 TL | 190 TL | 17,71 yıl | %5,65 | 18.966 TL |
| Iğdır | 30.410 TL | 143 TL | 17,74 yıl | %5,64 | 14.286 TL |
| Niğde | 31.829 TL | 149 TL | 17,80 yıl | %5,62 | 14.900 TL |
| Kastamonu | 37.394 TL | 174 TL | 17,92 yıl | %5,58 | 17.390 TL |
| Van | 35.714 TL | 166 TL | 17,93 yıl | %5,58 | 16.600 TL |
| Yozgat | 26.665 TL | 123 TL | 18,14 yıl | %5,51 | 12.250 TL |
| Antalya | 57.751 TL | 263 TL | 18,27 yıl | %5,47 | 26.346 TL |
| Nevşehir | 37.056 TL | 168 TL | 18,38 yıl | %5,44 | 16.800 TL |
| Karaman | 34.667 TL | 157 TL | 18,40 yıl | %5,43 | 15.700 TL |
| Trabzon | 36.899 TL | 165 TL | 18,64 yıl | %5,37 | 16.500 TL |
| Aksaray | 34.066 TL | 147 TL | 19,27 yıl | %5,19 | 14.732 TL |
| Burdur | 35.833 TL | 154 TL | 19,40 yıl | %5,15 | 15.393 TL |
| Muğla | 82.420 TL | 352 TL | 19,52 yıl | %5,12 | 35.186 TL |
| Muş | 27.633 TL | 115 TL | 19,96 yıl | %5,01 | 11.538 TL |
| Isparta | 40.074 TL | 167 TL | 20,04 yıl | %4,99 | 16.667 TL |
İller arasındaki açıklık 5,62 yıl
Batman ile Isparta arasındaki brüt geri dönüş süresi farkı 5,62 yıldır. Bu fark il ortancalarını karşılaştırır; tek bir evin daha iyi yatırım olduğunu kanıtlamaz.
Üç büyük il birbirine çok yakın
İstanbul 16,41, Ankara 16,47 ve İzmir 16,49 yıl ile dar bir aralıkta yer aldı. Üçü de 16,72 yıllık Türkiye göstergesinin biraz altında kaldı.
Pahalı şehir daha uzun süre demek değil
İstanbul’un 100 metrekare karşılığı satış değeri en yüksek seviyedeyken brüt geri dönüş süresi ülke göstergesinden kısadır. Çünkü karşılaştırmada kira seviyesi de aynı anda hesaba girer.
Hesabın açık formülü
Brüt geri dönüş yılı = satış fiyatı ÷ (aylık kira × 12)
Türkiye örneği: 51.885,90 TL/m² ÷ (258,63 TL/m² × 12) = 16,72 yıl. Brüt kira getirisi aynı ilişkinin tersidir: (258,63 × 12 ÷ 51.885,90) × 100 = %5,98.
Bu atlas hangi soruya cevap veriyor?
Bir konutun fiyatı tek başına yatırımın kira tarafını anlatmaz. Aylık kira da tek başına yeterli değildir. Aynı döneme ait satış değeri ile yeni kiracı kira değerini yan yana koyduğumuzda, konut bedelinin kaç yıllık brüt kiraya karşılık geldiğini görebiliriz.
Atlasın temel sorusu bu nedenle basit: Bir ildeki ortanca metrekare satış değeri, yine o ildeki on iki aylık ortanca metrekare kirasının kaç katı? Cevap, geleceği tahmin etmez; 2026 ikinci çeyreğinin karşılaştırılabilir bir fotoğrafını verir.
Türkiye ortalamasında 100 metrekarelik örnek
TCMB Türkiye geneli serisinde 2026 ikinci çeyrek ortanca konut birim fiyatı 51.885,90 TL/m², ortanca birim kira 258,63 TL/m² olarak yayımlandı. Bu iki değer 100 metrekareye ölçeklendiğinde yaklaşık 5.188.590 TL satış değeri ve 25.863 TL aylık kira karşılığı ortaya çıkıyor.
Aylık kiranın on ikiyle çarpılması ve satış değerine bölünmesi yüzde 5,98 brüt yıllık kira getirisi verir. Tersinden bakıldığında brüt geri dönüş süresi 16,72 yıldır. Metrekareleri 100 ile çarpmak oranı değiştirmez; yalnızca rakamı gündelik hayatta daha kolay okunur hale getirir.
Neden aynı çeyreğin verilerini kullandık?
Satış fiyatı bir dönemden, kira başka bir dönemden alınırsa oluşan oran piyasanın tek bir anını temsil etmez. Bu nedenle hem konut birim fiyatında hem birim kirada 2026 ikinci çeyrek gözlemini kullandık. İl adları ve seri sırası TCMB’nin yayımladığı tablolar üzerinden eşleştirildi.
Yeni kiracı kira değeri, devam eden her kira sözleşmesinin ortalaması değildir. Değerleme uzmanlarının ilgili konutun o dönemde hangi bedelle kiraya verilebileceğine ilişkin tahminine dayanır. Böylece yeni kiralama piyasasına daha yakın bir karşılaştırma elde edilir.
Neden tabloda 81 değil 74 il var?
TCMB metaverisi, birim fiyatların Türkiye geneli ve veri sayısının yeterli olduğu iller için yayımlandığını açıkça belirtir. 2026 ikinci çeyrekte satış ve kira değerinin ikisi birden bulunan 74 il karşılaştırmaya girdi. Türkiye geneli ayrı satır olarak tutuldu.
Bingöl, Gümüşhane, Hakkari, Tunceli, Bayburt, Şırnak ve Ardahan için ortak gözlem oluşmadığından değer üretmedik. Eksik illeri yakın illerin ortalaması, ilan verisi veya tahminle doldurmak tabloyu daha dolu gösterebilirdi; fakat resmî veri sınırını belirsizleştirirdi.
Kısa geri dönüş süresi ne söyler, ne söylemez?
Diğer her şey aynı kabul edildiğinde daha kısa brüt süre, satış bedeline göre daha yüksek kira seviyesine işaret eder. Fakat diğer her şey gerçekte aynı değildir. Boş kalma oranı, kiracı değişim sıklığı, bina yaşı, bakım ihtiyacı, deprem riski, likidite ve bölgesel nüfus hareketi sonucu değiştirebilir.
Bu nedenle tablo bir kârlılık sıralaması değildir. Batman’ın 14,42 yıllık değeri, oradaki her evin daha kazançlı veya daha güvenli olduğunu göstermez. Isparta’nın 20,04 yıllık değeri de fiyatın düşeceği anlamına gelmez. Her iki sonuç il ortancasının brüt oranıdır.
Kendi baktığınız konutla nasıl karşılaştırabilirsiniz?
İlandaki veya ekspertizdeki satış bedelini gerçekçi aylık kiraya bölün, ardından sonucu on ikiye bölün. Örneğin 4.800.000 TL değerindeki bir konutun aylık brüt kirası 24.000 TL ise geri dönüş süresi 16,67 yıldır. Sonra yıllık aidat, bakım, sigorta, vergi ve beklenen boş kalma süresini kiradan düşerek net hesabı yeniden kurun.
İl ortancasıyla arada belirgin fark varsa bunun nedenini araştırın. Konum, bina kalitesi, konut tipi ve kira sözleşmesinin durumu farkı açıklayabilir. Tek bir oranla karar vermek yerine tapu ve deprem kayıtları, finansman maliyeti, alternatif getiri ve kişisel nakit akışı birlikte değerlendirilmelidir.
Yöntem ve tekrar üretilebilirlik
TCMB EVDS’de 2026 ikinci çeyrek için yayımlanan ortanca konut birim fiyatı ile ortanca konut birim kirası il bazında eşleştirildi. Brüt geri dönüş süresi satış birim fiyatının aylık birim kiranın 12 katına bölünmesiyle, brüt kira getirisi ise bu oranın tersi alınarak hesaplandı. Türkiye satırı il değerlerinin basit ortalaması değil, TCMB’nin yayımladığı Türkiye geneli gözlemidir.
Veri çekim tarihi: 11 Ağustos 2026. Kaynak seriler geçmiş veri düzeltmeleri nedeniyle TCMB tarafından revize edilebilir.
Hukuki ve finansal sınır
Sonuçlar brüttür ve yatırım tavsiyesi değildir. Vergi, aidat, bakım, sigorta, boş kalma, tahsilat riski, alım-satım gideri, finansman maliyeti, paranın zaman değeri ile gelecekteki fiyat ve kira değişimleri hesaba katılmamıştır. İl ortancası mahalle, bina yaşı, konut niteliği ve tekil ilan fiyatını temsil etmez.
Bu çalışma belirli bir konut, il veya yatırım aracı için al, sat ya da kirala önerisi içermez.
Sık sorulan sorular
Bir ev kaç yılda kendini amorti eder?
2026 ikinci çeyrek TCMB Türkiye geneli ortanca satış ve yeni kiracı kira değerleriyle brüt süre 16,72 yıldır. Tekil konutta satış bedeli aylık brüt kiraya, sonra 12’ye bölünerek hesaplanır.
Kira çarpanı ile geri dönüş süresi aynı şey mi?
Aynı ilişkinin farklı gösterimleridir. Aylık kira çarpanı satış bedelinin aylık kiraya oranıdır. Bu sayı 12’ye bölündüğünde brüt geri dönüş yılı elde edilir.
En kısa geri dönüş süresi hangi ilde?
Ortak satış ve kira verisi bulunan iller içinde en kısa brüt süre 14,42 yıl ile Batman’da hesaplandı. Bu değer yatırım tavsiyesi veya net kârlılık sırası değildir.
İstanbul’da ev kaç yılda kendini ödüyor?
TCMB 2026 ikinci çeyrek ortanca metrekare verileriyle İstanbul için brüt süre 16,41 yıldır. Giderler ve finansman maliyeti dahil edildiğinde net süre uzar.
Hesap hangi giderleri içermiyor?
Vergi, aidat, bakım, sigorta, boş kalma, tahsilat kaybı, alım-satım masrafı, kredi faizi ve paranın zaman değeri dahil değildir. Bu nedenle sonuç brüttür.
Bu çalışma yatırım tavsiyesi mi?
Hayır. Çalışma, TCMB’nin resmî ortanca verilerinden türetilmiş karşılaştırmalı bir istatistik analizidir. Tekil konut seçimi veya alım-satım önerisi sunmaz.
Kaynaklar ve veri dosyaları
Satış ve kira değerleri TCMB’nin EVDS tablolarından alınmıştır. Eşittir, yalnızca aynı dönem serilerini eşleştirmiş ve açıkça verilen formüllerle iki türetilmiş gösterge hesaplamıştır.
Basın ve kaynak paketi
Çalışmayı doğru bağlamla paylaşın
Atıf metni, veri kaydı, kısa basın notu ve Eşittir’in özgün sosyal medya grafiği indirilebilir. Eşittir içeriği ile üçüncü taraf kaynaklar için ilgili kullanım koşulları ayrı ayrı geçerlidir.
Kendi konutunuz için net hesabı kurun
Atlas il ortancasını gösterir. Gerçek satış bedeli, beklenen kira ve yıllık giderlerinizi girerek kendi brüt ve net getirinizi ayrıca hesaplayın.
Kira getirisi hesaplama